一、信托公司参与房地产投资的有效途径（论文文献综述）
孙汉康[1]（2020）在《中国资产证券化产品比较研究 ——基于产品适用性、安全性、流动性、盈利性的对比》文中提出资产证券化（Asset-Backed Securitization）起源于20世纪70年代的美国,始于住房抵押贷款领域。随着金融市场的发展,资产证券化在美国迅速开展起来。90年代初资产证券化的概念被引入中国。2005年,中国开始进行资产证券化试点。之后,中国的资产证券化业务逐渐发展起来,并且在借鉴美欧经验的基础上形成了各种资产证券化产品。在借鉴国内外研究成果的基础上,本文对中国各种资产证券化产品的适用性、安全性、流动性和盈利性进行了比较研究。在适用性方面,比较了住房抵押贷款等12种主要资产证券化产品的发展历程和现状、发展动因、制约发展的因素。通过中外资产证券化的比较,分析了各种证券化产品在中国的适用性和发展前景。运用分值评定各种资产证券化产品的适用程度。适用性方面侧重于定性研究。在安全性方面,以“违约率”为指标对中国各种资产证券化产品的安全性、三类产品（信贷资产证券化、企业资产证券化、资产支持票据）的安全性、个人债务的资产证券化和公司债务的资产证券化的安全性进行了量化比较。在此基础上,以“证券的年化违约率”作为衡量资产证券化产品安全性（风险程度）的指标,也即因变量,以“年化早偿、资产利率、证券利率、次级占比、评级下调、证券年限”为自变量。通过大量的数据分析,借助“统计产品与服务解决方案”软件（Statistical Product and Service Solutions,SPSS）进行了计算,构建了度量资产证券化产品安全性的模型,预测了各种资产证券化产品的安全性,并将安全性的实际数据与通过模型计算得到的数据进行比较,以验证模型的准确性。在流动性方面,以“证券发行后进入二级市场的比例”为指标对中国各种资产证券化产品的流动性、个人债务的资产证券化和公司债务的资产证券化的流动性进行了量化比较。在此基础上以“证券发行后进入二级市场的比例”作为衡量资产证券化产品流动性的指标,也即因变量,以“年度增长值、证券发行金额、进入二级市场交易额”为自变量。通过大量的数据分析,借助SPSS软件进行了计算,构建了度量资产证券化产品流动性的模型,预测了各种资产证券化产品的流动性,并将流动性的实际数据与通过模型计算得到的数据进行比较,以验证模型的准确性。在盈利性方面,以“证券产品利差”作为衡量资产证券化产品盈利性的指标,对中国各种资产证券化产品的盈利性、个人债务的资产证券化和公司债务的资产证券化的盈利性进行了量化比较。与前两节不一样的是,并没有将“证券产品利差”作为因变量,而是将“证券利润”作为因变量,以“证券产品利差、发行金额、各种费用”为自变量,根据会计准则建立了度量中国资产证券化盈利性的模型。在进行比较研究的基础上建立了以资产证券化产品适用性为引领,以安全性、流动性和盈利性为支撑的中国资产证券化产品的综合评价体系（ASLP）,提出了中国资产证券化产品的发展方向和策略。对需大力发展的资产证券化产品提出了发展路径,包括汽车贷款资产证券化、房地产投资信托资产证券化（REITs）、保障性住房资产证券化、政府与社会资本合作项目（PPP）的资产证券化。本文的主要贡献在于:（1）通过对资产证券化产品之间的比较研究,提出了衡量资产证券产品的标准――“适用性、安全性、流动性、盈利性”,并率先进行了探索。（2）在对中国资产证券化产品进行比较研究的基础上,指出了我国金融市场中各种资产证券化产品在中国的适用程度,并提出了衡量产品“适用性”的主要依据。实证研究了中国各种资产证券化产品的安全性（风险程度）,构建了度量资产证券化产品安全性的标准和模型;实证研究了中国各种资产证券产品的流动性,构建了度量资产证券化产品流动性的标准和模型;实证研究了中国各种资产证券化产品的盈利性,构建了度量资产证券化产品盈利性的标准和模型。（3）本文综合对产品“适用性、安全性、流动性、盈利性”比较研究的结果,提出了评价资产证券化产品的“四性”体系（ASLP）。
刘伟[2]（2020）在《长租公寓REITs融资组织效率研究》文中认为随着中国城市化进程的不断深入和人口的大规模流动,城市房价不断高企,租售比严重失衡,为此国家颁布“租售同权”的各项政策,大力支持长租公寓的发展,而不同发展背景的运营商也纷纷试水。但与此同时,长租公寓发展的各项问题也不断涌现,其中融资难问题最为突出,而且目前所采用的“类REITs（Real Estate Investment Trust Founds,房地产投资信托基金）”融资模式的持续性比较弱、组织效率比较低,难以支持长租公寓的规模化发展。因此有必要对长租公寓REITs融资组织效率进行探讨。首先,基于REITs融资组织的构成,对长租公寓REITs组织形式和参与主体的关系进行分析,提出长租公寓REITs融资组织效率的静态与动态两个层面的内涵,并以此为基础结合期望效用理论和交易成本理论提出长租公寓REITs融资组织效率的测度方法,为之后长租公寓REITs融资组织效率的分析提供了理论来源与方法支持;其次,在一般化研究假设与参数设定的基础上,对两种组织形式下参与主体博弈模型进行构建与分析,得出相应的对比分析结果,并在此基础上进一步分析长租公寓REITs融资组织效率影响机制,从组织交易成本与参与主体风险规避程度两个方面构建了长租公寓REITs融资效率影响机制模型,为效率化组织基本框架的构建与组织效率保障机制的设计奠定了基础;然后,结合组织理论,提出长租公寓REITs融资效率化组织构建的基本思想与原则,从组织个体选择与组织选择两个角度,根据外部环境指标的具体情况,对长租公寓REITs融资组织发展的动态阶段进行划分,并以此构建出长租公寓REITs融资效率化组织的基本框架,为我国长租公寓REITs融资组织的组建和发展提供了借鉴;然后,结合机制设计理论,从优化参与主体选择、保证个体目标一致、优化组织信息共享的角度对组织合作效率保障机制进行设计,保证组织的效率性;从组织内部风险规避、外部风险监督管理以及组织安全退出的角度对组织合作风险防范机制与退出机制进行设计,保证了组织的持续性与稳定性;最后,以美国最大公寓类REITs运营商EQR为案例进行分析发现:EQR的“UP-REITs”合伙经营性组织,属于公司型的组织形式,并且具有较高的组织效率,其多年快速的发展说明了也说明其具有较高的持续性与稳定性,为中国长租公寓REITs的发展提供了借鉴。本文共包括49幅图,53个表,161篇参考文献。
高阳[3]（2020）在《大鹏房地产公司山水湖项目信托融资运管研究》文中提出房地产是社会经济活动的基本物质前提,也是国民经济发展的基本保证,国家统计局数据显示,剔除关联行业,2018年仅房地产业增加值就达到64623亿元,占GDP比重6.6%,由此可见,健康有序的房地产行业是国民经济发展的必要组成部分,尤其在一些特殊时期,房地产还可为经济发展注入活力并带来强大驱动力,如:2008年全球金融危机导致国内经济增速严重放缓、2014年国内经济面临较大下行压力,都是通过鼓励房地产业发展来化解其中矛盾的。国内房地产业已从制度不健全、产业集中度低的初级阶段,迈入到科学规范、管理精细的全新阶段,正是基于发展阶段的转换,形成了当前房地产行业多方面、多要素的激烈竞争局面。面对如此激烈的竞争,资本融入与管理逐渐成为房地产企业综合实力的象征,能否引入与企业自身发展、项目开发高度匹配的运作资金直接决定了企业的生存与发展。近些年通过借鉴、吸收国外先进的融资理念与融资手段,国内房地产企业的融资方式呈现出百花齐放、多元发展的繁荣景象,已经不仅局限于银行贷款、建筑商垫资等常见融资模式,新型融资工具也在不断涌现,如:房地产信托、房地产基金及房地产资产证券化等,这其中由于信托可以横跨货币市场、资本市场、实业三大领域进行投资且机制灵活,使得信托优势与房地产特征高度契合,产生良好的融资效应。因此,在国内房地产新型融资模式中,以房地产信托取得的关注度最高,各家房地产企业都在积极研究,以期择机引用。本人在大鹏房地产从事项目融资管理工作三年以来,通过不断学习与研究,对大鹏房地产的业务发展与融资模式比较了解,大鹏房地产目前主要采用银行贷款模式,融资成本比同业的大型房地产公司在一定基准上要高出10%左右,还款压力较大,对公司发展极为不利。本文注重选题研究,以大鹏房地产为研究对象,在此基础上,对引入房地产信托融资进行调查研究,调查了房地产信托的背景、政策条件及使用模式,调研了引入房地产信托的条件和必要性,对于运行管理阶段,制定了具体措施与解决方案。通过本文研究,认为房地产企业在引进新的融资方式时,应审慎决策,要运用科学研究方法并借助适当研究工具制定融资方案,这样才可有效解决项目融资问题,提升企业经济效益。文中对大鹏房地产公司山水湖项目信托融资的研究,也可为其他房地产企业在当前货币紧缩的环境下解决融资问题提供借鉴。据了解,目前学术界对深圳地区城市更新项目融资课题研究较少或停留在理论层面,本文则通过实践研究,着重解决该类项目融资的某些历史遗留问题,以期为深圳城市更新项目融资提供详实的研究案例。
范宇鸿[4]（2019）在《房地产投资信托基金风险管理研究》文中提出改革开放以来,随着我国经济的高速发展,房地产行业的相关制度改革不断取得重大进展,房地产业的高效运行和健康发展关系着国计和民生。然而,我国房地产投资信托基金（REITs）的发展进程仍处于摸索阶段,房地产投资信托的基金化产品也还在探讨与尝试中。2016年,国务院出台住房租赁十八条,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,并提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点,在此制度环境下,REITs已成为近年来中外学术界的研究热点。本文的基本思路是在前人分析的基础上,借鉴国内外优秀的经济思想和分析方法,对REITs发展现状、风险管理、发展对策的研究进行探讨思考,对REITs进行了相关理论分析,并以越秀基金为例对房地产投资信托基金风险管理从理论、实证两个方面进行探索研究。除了介绍REITs的风险类型外,还对REITs进行国际间的比较。在REITs风险实证分析方面,本文运用了广义自回归条件异方差模型（GARCH模型）和在险价值估计方法（VaR方法）对越秀基金（HK:00405）2015年12月21日至2018年11月23日的涨跌幅进行研究。实证结果表明,GARCH模型能够比较准确的预测出涨跌幅数据,但结果在VaR被违背,如2009年次贷危机时期。因此,得出结论政策风险和经济周期风险是越秀基金主要的外部风险因素,同时其经营管理风险是其主要的内部风险因素。最后,根据我们实证研究的结果,本文从外部、内部两方面对越秀基金REITs提出了一些建议。
陈韵竹[5]（2019）在《基于AHP的A信托公司房地产投资的综合评价指标研究》文中研究指明房地产行业由于其产品周期长、前期资金投入大、现金回款受销售速度及信贷政策影响等特点,一直被看作一个资本密集型行业,其发展始终与金融市场和融资环境密不可分。进入2018年以来,房地产行业相关的金融调控政策更加密集地出台。与此同时,作为房地产企业融资的一个重要渠道——信托公司,如何在强监管的金融环境下,运用科学的方法识别和控制风险,做出投资综合评价,开展房地产投资业务,有效保护投资人利益,是一项值得研究的问题。本论文以A信托公司为例,运用层次分析法探讨和研究信托公司房地产项目投资的综合评价指标,为其在进行房地产项目投资评价和决策时提供借鉴。本篇论文首先介绍了信托行业房地产业务的现状,并介绍了A信托公司的背景情况及其房地产业务现状;然后通过理论文献的研究,分析了房地产投资评价的多种方法,包括层次分析法、灰色关联度法、主成分分析法、模糊综合评价法、TOPSIS法等,并从中选择了层次分析法作为本篇论文的分析方法;在结合文献和A信托公司实际业务开展情况进一步研究的基础上,按照层次分析法的研究思路,选取了房地产项目的项目情况、交易对手情况、交易方案这3个一级指标及11个二级指标构成该公司房地产投资业务的评价指标体系,最终通过专家组的评分和权重计算建立了A信托公司的房地产项目投资的量化综合评价模型。在构建了A信托公司的房地产项目投资的评价指标体系后,本篇论文通过A信托公司41个已投资房地产项目的实际案例分析,验证了该指标体系的合理性及可行性,总结出了A信托公司不同房地产投资项目的投资标准,并运用于该公司拟投资的房地产项目的评价分析之中。这一过程,证明了该指标体系能够较好地规避主观的随意性在房地产项目投资综合评价和决策中的影响,适合A信托公司及其他信托公司在做出房地产投资评价和决策时借鉴使用。
郑必成[6]（2019）在《基于综合评分法的房地产信托项目风险评估模型研究》文中研究表明在信托公司房地产业务的日常经营中,单一项目的投资决策是最核心的环节与工作,信托内部投融资决策流程极其复杂,需经过立项、尽调、投资决策、放款、投后管理等环节,因此,单个项目的决策速度和质量已经成为衡量客户融资体验好坏的重要经验指标,直接影响到信托公司的核心竞争力。建立房地产信托风险评估模型,计算单一房地产信托的各类风险,可以全面为信托业务投资决策提供参考,并直接决定了投资决策的有效性,提高展业效率,减少违约损失。通过建立量化模型,对单笔房地产信托业务进行定量评分,改变原有定性专家投票的模糊决策方式,方便信托公司对单笔房地产信托的批与不批、批多批少、何时批等关键问题作出科学决策,避免不良资产的准入,从而降低违约损失。做好风险评估与管理,极大提升融资客户服务口碑,增加客户合作率,提升展业效率也能间接增加业务收入。近年来,随着房地产业的迅速发展,传统的银行资金无法满足房地产企业的融资需求。从信托贷款的上升比例来看,房地产信托已成为除银行以外的第二大的住房企业融资工具,成为近些年快速发展的又一个重要渠道。随着房地产信托业务的爆炸性增长,相关风险正在慢慢聚集,越来越多的理论界与金融界相关人士开始关注房地产信托,因此房地产信托风险评估的定量研究对我国信托公司和房地产公司具有重要的现实意义。本文所述的模型,是在经过调研、分析的基础上,通过对房地产信托风险类型开展深入剖析制定的贴近实际风险评估需求的工具模型。该模型使用风险逻辑树方法论,围绕项目自偿、交易对手、抵押物三个核心风险评估维度对房地产信托风险因子进行拆解,将综合评分法的方法论引入到复杂风险的评估测算中,对风险评估这项复杂问题实现了标准化处理,实现了单一项目风险评估的精准测算。现将该模型总结成文,希望对行业的风险管理工作者起到一定的参考借鉴作用,利用该模型做到房地产信托单一项目风险的合理评估,期待该风险评估模型的推广使用,可以真正帮助信托公司的房地产信托提高风险管理水平。本论文共分六章,首先介绍了本文的背景情况、研究内容及研究意义,而后介绍了房地产信托风险评估的现状与方法,国内外其他金融行业可借鉴的优秀经验,作为论文后续问题分析、解决的理论基础。在此基础上本文以风险逻辑树与综合评分法为方法论,开展风险评估模型的构建,最后阐述了模型的检验与推广方法。本文具体内容安排如下:第一章,绪论。本章以房地产信托历年规模增长趋势为基础,结合房地产价格暴涨而带来的金融风险为背景,论证了本文研究的意义,而后概述了本文所使用的包含了中观结合微观、规范结合实证、定量结合定性的研究方法,最后阐述了本文的整体研究框架分为六章,并就创新与不足进行了简述。第二章,文献综述。明确了研究对象为房地产信托,并对相关基本概念进行了界定。而后介绍了金融风险管理,信贷风险管理,房地产信贷风险管理和房地产信托风险管理研究的现状和主流方法,重点介绍了企业信用评级模型与综合评分法的文献情况,为后续解决问题奠定了理论基础。第三章,房地产信托风险评估现状与问题。主要介绍了房地产信托的特点、风险类别,对房地产信托风险评估模式的现状与问题进行了剖析。通过调研,详细阐述了房地产信托主要面临的风险类别有市场风险、信用风险和流动性风险三种,并对房地产信托风险评估的各类问题、问题原因等进行了详细说明,总结分析出信托现阶段风险评估模式主要是靠业务评审委员会的专家分析法来决策项目投放与否,而这种方式存在分析方式为纯定性分析、分析维度仅聚焦信用风险、分析标准难以统一、存在道德风险等问题,这些问题就为后文的风险评估模型构建确立了现状基础。第四章,房地产信托风险评估的优秀经验借鉴。主要通过分析国内外银行业及国外REITs对于房地产信贷风险的评估实践,总结出房地产信托的风险评估可以学习银行信贷和REITs全面维度的评估方式,充分综合考虑模型分析和主观判断的结果,并通过日常实时监控与不断优化模型来提升风险评估的品质,为后文的风险评估模型构建奠定了优化方向。第五章,房地产信托风险评估模型的构建。是本文的核心,首先对模型构建的原则与方法、模型构建的步骤与注意事项等进行了介绍,围绕房地产信托风险类型开展深入剖析,确定了项目自偿、交易对手、抵押物三个核心风险评估维度,在核心评估维度的基础上细分出31个二级、三级风险因子并赋予相关权重最终形成风险评估模型,为根本性解决风险评估问题找到了解决方案。第六章,风险评估模型的效果检验与推广建议。通过数据与案例形式对模型的实践效果进行了检验,以2017年PA信托公司的已合作的AY密云项目作为案例进行模拟,验证了模型的可行性;以PA信托公司2017年68笔实际合作的项目为样本,以这些样本的2019年实际违约情况为实证数据,验证了风险评估模型的决策建议有效性,最后提出了模型在实践推广中的应用范围及使用建议,建议使用时候需建立评审委员会机制、建立跟踪评估机制、建立防火墙机制、建立保密机制等。
黄梦立[7]（2019）在《我国REITs公开发行的法律载体研究》文中提出我国普遍将REITs翻译为房地产投资信托基金。REITs是一种金融投资产品,通过发行收益凭证或受益凭证的方式募集投资者的资金,REITs可采用公开或是非公开的方式发行,REITs将所募集的资金的大部分投资于不动产,并将大部分收益分配给投资者。REITs起源于美国,后在欧洲、亚洲、我国香港、台湾地区得到迅速发展。发展REITs对我国房地产市场及金融市场具有巨大助推力,但目前我国发行的类REITs产品（因我国发行的REITs产品与成熟市场的REITs产品存在较大差异,因此将我国发行的REITs产品称为类REITs）相较标准REITs产品还存在较大差异,不利于发挥标准REITs功能。国内学者对完善REITs配套设施,尽快推出标准REITs的呼声渐高。类REITs与标准REITs一个明显的不同点在于,我国目前发行的类REITs产品无法公开发行,只能面对合格投资者。而标准REITs可以选择公开发行或是非公开发行,REITs公开发行为中小投资者提供了投资房地产的渠道。REITs在我国公开发行面临着诸多障碍,最大的障碍来源于REITs公开发行没有一个合法的法律载体,即REITs所搭载的法律载体不能公开发行。目前在我国REITs法律载体无法公开发行体现在两方面:一是缺少法律依据,REITs采用何种法律载体公开发行处于立法空白;二是我国已发行类REITs产品若采用现有法律载体公开发行,将与我国相关法律规定相悖,依据相关法律,已发行类REITs法律载体只能面向合格投资者,而不能面向中小投资者公开发行。因此,在我国实现REITs公开发行,需首要解决REITs所搭载的法律载体公开发行的合法性问题。本文共分为四部分:第一章介绍REITs的基本理论,共分为二节:第一节介绍了REITs的概念,包括对REITs名称的辨析,厘清对REITs的不同称呼;REITs的特征,REITs具有的法律特性以及标准REITs往往公募上市;以及REITs的分类;第二节着重介绍REITs的法律载体,各个国家通过法律法规对本国REITs的法律载体做出了规定。第二章主要介绍我国类REITs的法律载体。本章共分为两节:第一节中介绍了我国类REITs的发展历程,类REITs在实践中的探索历程也是类REITs对公开发行的探索之路。第二节主要分析类REITs的法律载体。共分为二小节:第一小节介绍类REITs的交易架构,包括“双层SPV”结构和“单层SPV”结构;第二小节介绍类REITs的法律载体,根据发行SPV的不同,对我国类REITs产品的法律载体进行分类。第三章为分析REITs公开发行的法律载体障碍。分为两节:第一节阐述了法律载体面临着专项立法缺失的法律障碍,不同于其他国家、地区,我国REITs立法属于空白;第二小节阐述了利用现有法律载体公开发行REITs与我国现有法律规定是相冲突的。第四章是本文提出建议部分,即REITs采用何种法律载体实现公募,共分为三节:第一节阐述REITs公募发行应采用专项立法模式。第二节探索REITs在我国公募发行的法律载体构建,共分为四个层面:一是宏观层面上应以信托型REITs作为法律载体,二是微观层面上我国REITs公开发行可利用的具体的法律载体形式,三是根据我国现行法律制度和实践基础下法律载体的最优选择,四是放开REITs公募发行应区别其他金融产品,并在未来进行专项立法,将REITs从资产证券化结构中解放出来。第三节阐述了REITs公开发行还需要完善的其他配套制度。
郭志得[8]（2019）在《房地产投资信托基金融资效果研究 ——以万科房地产为例》文中认为目前在要求降低企业杠杆、对楼市实施强宏观调控的政策下,相关监管部门加强了对银行等金融机构贷款余额控制和投向管理,房地产行业融资渠道受限,正是在此严格的信贷政策背景下,房地产企业需要寻找与自身匹配的融资途径。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,本文简称REITs）就是新型的融资手段之一,属于当前盛行的资产证券化的融资手段。国外REITs已经发展成熟,但在我国还处于快速发展的阶段,从国外REITs的发展历程来看,REITs的融资优势明显,产品流动性较高,因对投资者要求的资产净值较低,能够从更多的募集对象处进行筹资,同时有利于盘活流动性较差的商业地产和商品房,提高资产的资金回笼速度。但我国目前由于REITs相关政策法律不够完善,与国际标准REITs还有一定区别,因此研究REITs在我国现阶段的融资效果,可否解决我国房地产企业在紧缩的房市调控政策下融资难、融资效率低下的问题,值得我们关注和研究,因为能否实现对房地产企业风险的控制,将会直接影响到REITs在我国的发展。万科REITs与国际标准REITs最为接近,也表明我国公募型基金投资范围增加了对不动产的投资标的,因此对REITs研究不仅可以丰富企业的相关融资理论,也能为房地产行业开辟响应国家政策号召的融资渠道,进而为完善我国REITs相关法律制度提供实践经验,研究意义深远。本文运用理论与案例研究相结合的研究方法,本文在分析REITs相关研究成果的基础上对REITs融资效果进行研究。首先,介绍了投资信托基金（Investment Trusts）的定义和融资的特点,其次对我国房地产行业应用投资信托基金的REITs概念进行介绍,并分析房地产运用投资信托基金进行融资的需求,介绍相应的理论基础。紧接着,通过分析我国房地产行业的融资效果现状,介绍REITs在我国发展的必要性以及目前发展的进程。并以万科REITs案例为出发,首先介绍万科集团的基本概况,从而对万科REITs的融资概况进行分析。同时,结合万科集团内外部融资需求,对万科构建REITs的动机进行分析。最后,运用事件研究法、EVA价值评估法、财务指标法和Z值模型法分析万科构建REITs后,对经营绩效和财务风险变化的影响,评价万科REITs的融资效果。经过理论研究和案例分析,本文得出以下结论:构建REITs融资能够为股东创造价值;构建REITs融资能够提升财务绩效表现;构建REITs融资能够减轻企业的融资负担;构建REITs融资能够降低企业的财务风险。另外,本文分析认为事件研究法、EVA价值评估、财务指标法和Z值模型对于评价REITs融资效果具有较好的适用性。同时,在分析我国房地产企业构建REITs的发展过程中,本文也相应得出了对我国REITs发展的启示:国家顶层设计的支持是推动房地产投资信托基金发展的基础;构建REITs的重要前提是基础资产的质量;公募REITs的发行将促进我国REITs市场的发展。本文的创新点:第一,万科REITs我国首只公募型基金产品,之前对REITs的研究大多集中于私募REITs,因此本文通过对公募REITs的研究,一方面总结公募REITs的发行特点和优势,另一方面也为我国今后更多标准REITs的推出贡献部分认识。对万科REITs的研究结论,也能够为其他正考虑构建REITs进行融资的房地产企业提供参考。第二,丰富了多元融资方式的研究,由于国内近年来才出现REITs融资方式,国内对REITs的研究主要集中在其构建的可行性和操作过程。本文突出研究了房地产企业构建REITs后的融资效果状况,从构建主体的角度研究REITs,期望能够丰富REITs的研究角度,为房企的融资方式的选择提供更多的思路。本文的研究局限:首先,由于时间和精力有限,仅分析了万科历史的数据,未横向与其他房企的融资效果进行分析和比较,从而体现REITs融资效果的独特性;其次,分析整体房地产行业的融资效果现状时,未将REITs与其他融资途径的融资效果进行比较,进而研究出适合房地产企业的最佳的融资方式或混合融资方式;最后,后续研究可从以上方面进行补充和发展。
张圻[9]（2019）在《房地产投资信托基金融资发展现状研究 ——以H房地产集团邹城项目为例》文中指出房地产作为资金投入大、周期时间长以及风险较高的行业,其资金融资渠道以及资金融资的方式在房地产持续健康发展中发挥着关键性的作用。近年来,虽然政府多次对各地房价进行抑制,但是房价仍然居高不下,房地产行业发展迅速,成为拉动各地经济发展的增长点。同时国内金融行业发展迟缓,银行贷款门槛依然较高。在这样的背景下融资难成为限制房地产发展的主要因素,因此研究房地产投资信托基金融资典型案例,探索房地产多种融资方式以及融资途径等意义重大。本文在文献分析的基础上,结合实际工作经验采用案例分析法,对房地产投资信托基金融资典型案例进行分析,当前我国房地产投资信托基金融资的现状及存在的问题进行探索,具体内容包括:首先,对房地产投资信托基金融资的基本概念、特点以及基本理论依据等进行概述,认为房地产投资信托基金融资具有股利支付比例高、收益稳定、资金来源丰富以及专业性强等特点,并构建了依据于旧资本结构理论以及新资本结构理论为基础的研究框架;其次,文章对我国房地产信托基金的模式、发展历程以及现状等进行分析,为文章的撰写奠定实践基础;再次是文章的重点部分,将H房地产集团的邹城项目投资信托基金作为典型案例进行分析,分别对项目投资信托基金融资的优劣势、具体的设计方案以及具体的运行方式进行详细分析。通过对案例的分析,发现邹城项目通过信托基金融资的方式一方面能够解决资金困难,促进邹城开发项目顺利完成;另一方面,邹城开发项目最终也能够完成承诺的收益率。我们认为邹城项目信托基金融资为代表的信托融资存在风险、发展缓慢、基金融资产品单一以及投资信托基金融资法律不健全等问题;最后,在坚持控制权、成本最少以及风险最低等原则的基础上,从加强房地产信托投资基金风险管控、提高房地产信托投资基金融资效果、创新房地产投资信托基金融资产品以及完善房地产投资信托基金法律法规等方面对我国房地产公司投资信托基金融资提出对策建议。
苏昱[10]（2019）在《房地产信托融资应用研究 ——以D信托计划为例》文中认为2018年以来,在国际形势复杂严峻,经济面临下行压力的背景下,房地产企业资金面趋紧,国家对房地产市场严厉的宏观调控更是加剧了房地产企业的资金压力。在信贷紧缩的当下,如何创新融资方式、有效降低房地产企业的融资成本至关重要。在融资压力的驱使下,交易结构灵活的信托受到了房地产企业的青睐。本文通过研究当前形势下我国房地产信托融资在实际应用中的问题和融资风险,有助于控制房地产信托投资者的风险,提高信托公司的科学管理水平,推动房地产信托融资的健康发展。本文运用文献研究法梳理了房地产信托融资的理论基础,对其概念内涵及融资模式进行了总结,对房地产信托融资的具体特点和优势进行了分析。随后对房地产信托在我国的应用现状及必要性进行了分析,并采用案例分析法,引入D集合资金信托计划,从微观层面对其交易结构、交易对手的基本情况进行了详细介绍。其后,本文结合房地产信托产品运作过程与资金融通过程,阐述了D信托计划在设立过程中遇到的问题和困难,并针对性的提出了应对融资风险的主要措施,最后对案例的创新点及不足进行了总结,提炼出促进房地产信托融资应用的一般性方法,旨在降低房地产企业的融资风险,提升融资应用效果,充分发挥房地产信托的融资功能。本文认为,促进和完善房地产信托融资的发展可以从以下几个方面入手:一是建立健全严格的信托法律制度体系,完善政策支持;二是发展和完善信托产品交易市场;三是加大房地产信托投资者培育,特别是加强对于机构投资者的培养;四是完善房地产信托人才培养机制。希望通过本文对于房地产信托融资应用的案例分析和研究,可以为后续房地产信托融资提供经验借鉴。
二、信托公司参与房地产投资的有效途径（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、信托公司参与房地产投资的有效途径（论文提纲范文）
（1）中国资产证券化产品比较研究 ——基于产品适用性、安全性、流动性、盈利性的对比（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 导论 |
| 1.1 研究背景和问题 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究问题 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 理论意义 |
| 1.2.2 现实意义 |
| 1.3 研究文献综述 |
| 1.3.1 境外研究文献 |
| 1.3.2 国内研究文献 |
| 1.3.3 国内外研究文献述评 |
| 1.4 理论基础 |
| 1.4.1 适用性分析 |
| 1.4.2 “三性”原则 |
| 1.5 研究方法 |
| 1.6 研究框架 |
| 1.7 本文的创新与不足 |
| 1.7.1 本文的创新之处 |
| 1.7.2 本文的不足之处 |
| 第二章 资产证券化产品综述 |
| 2.1 资产证券化的概念和结构 |
| 2.1.1 资产证券化的概念 |
| 2.1.2 资产证券化的参与方 |
| 2.1.3 资产证券化产生的原因 |
| 2.1.4 资产证券化的基本结构 |
| 2.2 资产证券化产品及分类 |
| 2.2.1 国外关于资产证券化产品的分类 |
| 2.2.2 中国各种资产证券化产品分析 |
| 2.2.3 中国资产证券化产品的分类 |
| 2.3 中国资产证券化产品的现状及特点分析 |
| 2.3.1 发展现状 |
| 2.3.2 外部环境 |
| 2.3.3 存在的问题 |
| 2.3.4 特点分析 |
| 第三章 中国资产证券化产品适用性比较 |
| 3.1 各种(类)资产证券化产品适用性分析 |
| 3.1.1 各种(类)资产证券化发行量分析 |
| 3.1.2 各种资产证券化产品适用性分析 |
| 3.2 各种资产证券化产品的适用性比较 |
| 3.2.1 各种资产证券化产品适用性的评分依据 |
| 3.2.2 各种资产证券化产品适用性得分 |
| 3.3 各种资产证券化产品的适用性结论 |
| 3.3.1 高等程度适用性的资产证券化产品 |
| 3.3.2 中等程度适用性的资产证券化产品 |
| 3.3.3 低等程度适用性的资产证券化产品 |
| 第四章 中国资产证券化产品安全性、流动性、盈利性比较 |
| 4.1 各种(类)资产证券化产品安全性比较 |
| 4.1.1 历史数据比较 |
| 4.1.2 变量选择及建立模型 |
| 4.1.3 验证模型 |
| 4.2 各种(类)资产证券化产品流动性比较 |
| 4.2.1 历史数据比较 |
| 4.2.2 变量选择及建立模型 |
| 4.2.3 验证模型 |
| 4.3 各种(类)资产证券化产品盈利性比较 |
| 4.3.1 历史数据比较 |
| 4.3.2 变量选择及建立模型 |
| 第五章 中国资产证券化产品发展方向和策略 |
| 5.1 “四性”综合评价体系(ASLP)的建立及运用 |
| 5.2 中国资产证券化产品发展方向 |
| 5.2.1 大力发展适用性强的资产证券化产品 |
| 5.2.2 适度发展适用性居中的资产证券化产品 |
| 5.2.3 谨慎发展适用性较差的资产证券化产品 |
| 5.3 中国资产证券化产品发展策略 |
| 5.3.1 不同类别的资产证券化产品的发展策略 |
| 5.3.2 根据中国资产证券化的特点确定发展策略 |
| 第六章 重点资产证券化产品的发展路径 |
| 6.1 汽车贷款资产证券化的发展路径 |
| 6.1.1 组建汽车贷款证券化的基础资产池 |
| 6.1.2 评级汽车贷款证券化的基础资产 |
| 6.1.3 规范汽车贷款证券的后期管理 |
| 6.2 房地产投资信托资产证券化(REITs)的发展路径 |
| 6.2.1 规范REITs的流程 |
| 6.2.2 完善REITs的信用增级分析 |
| 6.2.3 分析REITs评级的影响因素 |
| 6.2.4 明确REITs的发展方向 |
| 6.3 保障性住房资产证券化的发展路径 |
| 6.3.1 建立保障性住房资产证券化的基础资产池 |
| 6.3.2 确定保障性住房资产证券化的发展原则 |
| 6.3.3 合理设计保障性住房资产证券化方案 |
| 6.3.4 政策支持保障性住房资产证券化 |
| 6.3.5 规范保障性住房资产证券化的基本框架和流程 |
| 6.4 政府与社会资本合作项目(PPP)资产证券化的发展路径 |
| 6.4.1 明确PPP项目资产证券化的程序 |
| 6.4.2 稳妥有序地发展PPP项目资产证券化 |
| 6.4.3 严格筛选PPP项目资产 |
| 6.4.4 采用主信托方式进行PPP项目资产证券化 |
| 6.4.5 完善PPP项目资产证券化的相关法律、法规 |
| 第七章 结论 |
| 7.1 各种(类)资产证券化产品“四性”的比较 |
| 7.2 中国资产证券化产品发展方向和策略 |
| 7.3 衡量中国资产证券化产品的标准、指标、依据、模型及评价体系 |
| 7.4 中国重点资产证券化产品发展的路径 |
| 参考文献 |
| 附表 |
| 致谢 |
| 个人简介及攻读学位期间取得的研究成果 |
（2）长租公寓REITs融资组织效率研究（论文提纲范文）
| 致谢 |
| 摘要 |
| abstract |
| 变量注释表 |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景与问题 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.3 相关概念界定 |
| 1.4 研究方法与技术路线 |
| 1.5 研究意义 |
| 2 长租公寓REITs融资组织效率内涵与测度 |
| 2.1 长租公寓REITs融资组织效率内涵 |
| 2.2 长租公寓REITs融资组织效率测度 |
| 2.3 小结 |
| 3 长租公寓REITs融资组织效率分析 |
| 3.1 基本假设与参数设定 |
| 3.2 两种组织形式的组织效率对比分析 |
| 3.3 同一组织形式的组织效率影响机制分析 |
| 3.4 小结 |
| 4 长租公寓REITs融资效率化组织构建 |
| 4.1 效率化组织构建基础 |
| 4.2 效率化组织构建条件 |
| 4.3 效率化组织构建框架 |
| 4.4 小结 |
| 5 长租公寓REITs融资效率化组织保障机制设计 |
| 5.1 机制设计基本思想 |
| 5.2 组织合作效率保障机制 |
| 5.3 组织合作风险防范机制 |
| 5.4 REITs融资组织退出机制 |
| 5.5 小结 |
| 6 案例研究——美国EQR |
| 6.1 美国REITs发展概况 |
| 6.2 EQR融资组织分析 |
| 6.3 小结 |
| 7 结论与展望 |
| 7.1 研究结论 |
| 7.2 研究创新点 |
| 7.3 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 作者简介 |
| 学位论文数据集 |
（3）大鹏房地产公司山水湖项目信托融资运管研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究的背景与意义 |
| 1.1.1 研究的背景 |
| 1.1.2 研究的意义 |
| 1.2 研究的内容与思路 |
| 1.2.1 研究的内容 |
| 1.2.2 研究的思路 |
| 1.3 研究的方法与工具 |
| 1.3.1 研究的方法 |
| 1.3.2 研究的工具 |
| 第二章 相关理论基础和政策法规 |
| 2.1 有关概念的涵义 |
| 2.1.1 信托融资 |
| 2.1.2 房地产信托融资 |
| 2.1.3 私募股权投资基金 |
| 2.2 信托融资的理论基础 |
| 2.2.1 代理成本理论 |
| 2.2.2 MM理论 |
| 2.2.3 权衡理论 |
| 2.2.4 优序融资理论 |
| 2.2.5 金融成长周期理论 |
| 2.3 国内外文献综述 |
| 2.3.1 国外文献综述 |
| 2.3.2 国内文献综述 |
| 2.4 我国房地产企业常用的融资方式 |
| 2.4.1 预收房款 |
| 2.4.2 银行贷款 |
| 2.4.3 债券融资 |
| 2.4.4 建筑商垫资 |
| 2.5 现行的政策法规 |
| 2.5.1 房地产企业融资要符合产业导向 |
| 2.5.2 影响房地产企业融资的政策工具 |
| 2.5.3 其他限制性条件 |
| 第三章 大鹏房地产公司项目融资管理现状评价 |
| 3.1 大鹏房地产公司简介 |
| 3.1.1 大鹏房地产公司发展历程 |
| 3.1.2 大鹏房地产公司经营状况 |
| 3.1.3 大鹏房地产公司主要财务指标 |
| 3.2 大鹏房地产公司项目融资管理问卷调查 |
| 3.2.1 问卷调查设计与实施 |
| 3.2.2 问卷调查结果 |
| 3.2.3 问卷调查启示 |
| 3.3 存在的问题及其成因 |
| 3.3.1 存在的问题 |
| 3.3.2 存在问题的成因 |
| 3.4 运用信托融资的必要性和条件 |
| 3.4.1 运用信托融资的必要性 |
| 3.4.2 运用信托融资的条件 |
| 第四章 大鹏房地产公司山水湖项目信托融资运管方案设计 |
| 4.1 山水湖项目介绍 |
| 4.1.1 项目区域位置及现状 |
| 4.1.2 项目市场情况 |
| 4.2 山水湖项目融资需求测算 |
| 4.2.1 项目投资合理性 |
| 4.2.2 项目总投资预测和预期收益 |
| 4.2.3 盈亏平衡点与敏感性 |
| 4.3 山水湖项目信托融资管理的原则和要求 |
| 4.3.1 山水湖项目信托融资管理的原则 |
| 4.3.2 山水湖项目信托融资管理的要求 |
| 4.4 山水湖项目信托融资工作内容 |
| 4.4.1 山水湖项目信托融资运用规划 |
| 4.4.2 利益相关者介绍 |
| 4.4.3 基于信托结合有限合伙融资模式的要素设计 |
| 4.5 山水湖项目信托融资的绩效 |
| 4.5.1 解决项目资金问题 |
| 4.5.2 提高协同效应 |
| 4.5.3 降低综合资金成本 |
| 4.5.4 提高回报率 |
| 第五章 预期效果与保障措施 |
| 5.1 预期效果 |
| 5.1.1 与信托公司建立良好的合作关系 |
| 5.1.2 有效拓宽融资渠道并为其他项目融资奠定基础 |
| 5.1.3 改善大鹏房地产融资结构 |
| 5.1.4 经营水平与经济效益双提升 |
| 5.1.5 品牌影响力显着提升 |
| 5.2 保障措施 |
| 5.2.1 建立专门融资团队 |
| 5.2.2 完善投后管理体系 |
| 5.2.3 提升公司经营管理水平 |
| 5.2.4 完善财务管理体系 |
| 5.2.5 邀请外部专家定期评审信托运行状况 |
| 5.2.6 与相关政府部门建立良好的关系 |
| 第六章 结论 |
| 6.1 论文主要结论 |
| 6.2 未来研究发展 |
| 参考文献 |
| 附录A 有关大鹏房地产公司项目融资管理问题的问卷调查 |
| 致谢 |
（4）房地产投资信托基金风险管理研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究目的和意义 |
| 1.1.1 研究目的 |
| 1.1.2 理论意义 |
| 1.1.3 实践意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 国外研究综述 |
| 1.2.2 国内研究综述 |
| 1.3 文献评价及本文内容结构 |
| 2 REITs的风险类型与国际上的运作模式 |
| 2.1 REITs的风险类型 |
| 2.1.1 外部风险因素 |
| 2.1.2 内部风险因素 |
| 2.2 国际上REITs的运作模式比较 |
| 2.2.1 组织形式 |
| 2.2.2 税收政策 |
| 2.2.3 收益分配 |
| 2.2.4 投资范围 |
| 2.2.5 募集形式 |
| 2.2.6 法律规范 |
| 3 REITs风险的实证分析 |
| 3.1 实证方法介绍 |
| 3.1.1 ARMA模型 |
| 3.1.2 自回归条件异方差模型(ARCH) |
| 3.1.3 GARCH模型与波动率预测 |
| 3.1.4 VaR方法和ES方法 |
| 3.2 越秀基金介绍 |
| 3.2.1 越秀房地产信托基金 |
| 3.2.2 越秀房托的上市选择 |
| 3.2.3 越秀房托的税收结构 |
| 3.2.4 越秀房托的后续经营与分红 |
| 3.2.5 总结 |
| 3.3 越秀信托基金实际数据分析 |
| 3.3.1 数据 |
| 3.3.2 描述性统计 |
| 3.3.3 GARCH非参数办法 |
| 3.4 实证分析结论 |
| 4 对越秀信托基金REITs风险管理的建议 |
| 4.1 从外部风险因素角度对越秀基金的相关建议 |
| 4.1.1 积极参与行业规范的建立健全,主动降低政策设立不确定性 |
| 4.1.2 积极配合监管,加强相互信任,主动降低政策执行不确定性 |
| 4.1.3 积极争取税收优惠以增强信托基金抵抗经济周期波动的能力 |
| 4.1.4 主动对外普及房地产投资信托基金知识,促进社会理性认识 |
| 4.2 从内部风险因素角度对越秀基金的相关建议 |
| 4.2.1 完善公司内部治理,提高公司风险管理水平 |
| 4.2.2 科学设定财务规划,增强项目风险控制能力 |
| 4.2.3 强化法律观念,坚持规范 |
| 4.2.4 提高人才素质 |
| 4.2.5 防范道德风险,降低代理成本 |
| 参考文献 |
（5）基于AHP的A信托公司房地产投资的综合评价指标研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 现实意义 |
| 1.2.2 理论意义 |
| 1.3 研究内容 |
| 1.4 研究框架 |
| 1.5 本章小结 |
| 第二章 文献综述及理论基础 |
| 2.1 文献综述 |
| 2.1.1 国外研究动态 |
| 2.1.2 国内研究动态 |
| 2.1.3 国内外研究评述 |
| 2.2 理论基础 |
| 2.3 本章小结 |
| 第三章 A信托公司房地产评价指标现状分析 |
| 3.1 A信托公司简介 |
| 3.2 A信托公司房地产业务评价指标现状 |
| 3.2.1 A信托公司房地产业务概况 |
| 3.2.2 A信托公司房地产业务评价指标介绍 |
| 3.2.3 A信托公司房地产业务评价指标存在的不足 |
| 3.3 本章小结 |
| 第四章 基于AHP的 A信托公司房地产投资综合评价指标研究 |
| 4.1 指标体系构建的过程 |
| 4.2 A信托公司房地产投资的综合评价指标体系建立 |
| 4.2.1 A信托公司房地产投资的综合评价指标体系 |
| 4.2.2 A信托公司房地产投资的综合评价指标体系评分标准 |
| 4.3 A信托公司房地产投资综合评价指标的权重确定 |
| 4.3.1 构造判断矩阵 |
| 4.3.2 各层次指标的权重计算 |
| 4.3.3 一致性检验 |
| 4.4 本章小结 |
| 第五章 A信托公司房地产投资综合评价指标的应用分析 |
| 5.1 A信托公司房地产项目的历史数据实证检验 |
| 5.1.1 A信托公司房地产项目的历史数据 |
| 5.1.2 A信托公司房地产项目的历史数据验证 |
| 5.2 A信托公司拟投资的房地产项目的实证分析 |
| 5.2.1 A信托公司拟投资的房地产项目情况 |
| 5.2.2 A信托公司拟投资的房地产项目实证分析 |
| 5.3 A信托公司房地产投资综合评价指标应用分析的结论 |
| 5.4 本章小结 |
| 第六章 结论与展望 |
| 6.1 主要结论 |
| 6.2 对未来研究的展望 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
| 附录 |
（6）基于综合评分法的房地产信托项目风险评估模型研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 研究背景和意义 |
| 一、研究背景 |
| 二、研究意义 |
| 第二节 研究对象 |
| 第三节 研究方法 |
| 第四节 研究内容和框架 |
| 第五节 创新与不足 |
| 第二章 文献综述 |
| 第一节 概念界定 |
| 一、信托与房地产信托 |
| 二、金融风险管理与项目风险评估 |
| 第二节 金融风险管理与评估的相关研究 |
| 第三节 信贷风险管理与评估的相关研究 |
| 第四节 房地产信贷风险管理与评估的相关研究 |
| 第五节 房地产信托风险管理与评估的相关研究 |
| 第六节 企业信用评级与综合评分法的相关研究 |
| 第三章 房地产信托风险评估的发展现状与问题 |
| 第一节 中国房地产信托的发展历程 |
| 一、房地产信托与房地产银行信贷的异同点 |
| 二、房地产信托的主要发展历程 |
| 第二节 房地产信托风险类别 |
| 一、市场风险 |
| 二、信用风险 |
| 三、流动性风险 |
| 第三节 房地产信托风险评估模式的现状与问题 |
| 一、房地产信托风险评估的现状 |
| 二、房地产信托风险评估模式的问题 |
| 第四章 房地产信托风险评估的优秀经验借鉴 |
| 第一节 银行信贷风险评估实践的经验借鉴 |
| 第二节 国外REITs风险评估实践的经验借鉴 |
| 第五章 房地产风险评估模型的构建 |
| 第一节 模型构建的方法与步骤 |
| 一、模型构建原则 |
| 二、模型构建方法 |
| 三、模型构建基础 |
| 四、模型构建步骤 |
| 第二节 房地产信托风险评估模型因子构成 |
| 第三节 房地产信托风险评估模型权重设计 |
| 第四节 房地产信托风险评估模型评分标准 |
| 第五节 房地产信托风险评估模型评分应用模式 |
| 第六章 风险评估模型的效果检验与推广建议 |
| 第一节 风险评估模型的效果检验 |
| 一、以BJ市的AY密云项目为例的风险评估 |
| 二、以PA信托公司2017年68个合作项目为样本进行效果实证检验 |
| 第二节 风险评估模型的推广建议 |
| 第三节 小结 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（7）我国REITs公开发行的法律载体研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 导言 |
| 一、问题的提出 |
| 二、选题的背景 |
| 三、选题的研究意义 |
| 四、研究方法 |
| 五、本文研究框架 |
| 六、论文的主要创新及不足 |
| 七、文献综述 |
| 第一章 REITs的基本理论 |
| 第一节 REITs的概念 |
| 一、REITs的名称辨析 |
| 二、REITs的分类 |
| 三、REITs的特征 |
| 四、公募REITs落地的重要意义 |
| 第二节 REITs的法律载体 |
| 一、美国REITs法律载体 |
| 二、其他国家、地区REITs法律载体 |
| 第二章 类REITs的法律载体 |
| 第一节 类REITs实践探索历程 |
| 一、REITs境外上市之路 |
| 二、信托计划探索REITs |
| 三、借道资产证券化开展类REITs |
| 四、证券投资基金实现类REITs公募 |
| 五、住房租赁市场类REITs蓬勃发展 |
| 第二节 类REITs的法律载体 |
| 一、类REITs的交易结构 |
| 二、类REITs的法律载体 |
| 第三章 REITs公开发行的法律载体障碍 |
| 第一节 专项立法的缺失 |
| 一、国际市场REITs立法现状 |
| 二、我国专项立法的缺失 |
| 第二节 现行法律与REITs公开发行的不兼容 |
| 一、信托型REITs公开发行与现有法律的不兼容 |
| 二、公司型REITs公开发行与现有法律的不兼容 |
| 三、有限合伙型REITs公开发行与现有法律的不兼容 |
| 第四章 REITs公开发行的法律载体构建 |
| 第一节 立法模式 |
| 第二节 法律载体构建 |
| 一、美国REITs法律载体选择 |
| 二、我国REITs公开发行的法律载体选择 |
| 第三节 配套制度 |
| 一、税收制度 |
| 二、土地制度 |
| 三、登记制度 |
| 四、加强风险防范和投资者保护 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 在读期间发表的学术论文与研究成果 |
| 后记 |
（8）房地产投资信托基金融资效果研究 ——以万科房地产为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 研究背景与意义 |
| 一、研究背景 |
| 二、研究意义 |
| 第二节 文献综述 |
| 一、REITs的相关研究 |
| 二、REITs 融资效果的相关研究 |
| 三、评价融资效果方法的相关研究 |
| 四、文献述评 |
| 第三节 研究思路与方法 |
| 一、研究思路 |
| 二、研究方法 |
| 三、技术路线 |
| 第四节 研究框架 |
| 第二章 REITs融资及其效果的理论基础 |
| 第一节 投资信托基金概述 |
| 一、投资信托基金的定义 |
| 二、投资信托基金融资的特点 |
| 第二节 REITs概述 |
| 一、REITs的定义 |
| 二、REITs的分类 |
| 三、REITs融资的构成要素 |
| 四、房地产构建REITs融资的动机 |
| 第三节 REITs融资效果的理论基础 |
| 一、融资优序理论 |
| 二、股东财富最大化理论 |
| 三、非均衡理论 |
| 第三章 房地产行业的融资现状及REITs在我国的发展 |
| 第一节 我国房地产行业的融资结构 |
| 第二节 我国房地产行业的融资效果 |
| 第三节 REITs在我国的发展 |
| 第四章 万科REITs融资的案例介绍 |
| 第一节 万科集团基本情况 |
| 一、万科集团简介 |
| 二、万科集团融资结构 |
| 第二节 万科REITs融资概况 |
| 一、融资背景 |
| 二、交易结构 |
| 三、构建过程 |
| 四、实施结果 |
| 第三节 万科REITs融资特点 |
| 一、资产收益权完全转移给REITs投资者,实现风险隔离 |
| 二、基础资产为现金流稳定的优质商业地产,租金收入有保障 |
| 三、首只公募型REITs,信息披露程度高,操作规范 |
| 四、保证金制度和增信机制的设计,降低融资风险 |
| 第四节 万科构建REITs融资需求分析 |
| 一、万科构建REITs外部融资需求分析 |
| 二、万科构建REITs内部融资需求分析 |
| 第五章 万科REITs融资效果分析 |
| 第一节 万科REITs融资效果的评价体系构建 |
| 一、评价内容 |
| 二、评价方法 |
| 三、评价指标设计 |
| 第二节 万科REITs融资的经营绩效评价 |
| 一、短期经营绩效评价 |
| 二、长期经营绩效评价 |
| 第三节 万科REITs融资的财务风险评价 |
| 第六章 研究结论与启示 |
| 第一节 研究结论 |
| 一、REITs融资能够为股东创造价值 |
| 二、REITs融资能够提升财务绩效表现 |
| 三、REITs融资减轻了企业的融资负担 |
| 四、REITs融资降低了企业的财务风险 |
| 第二节 启示 |
| 一、国家顶层设计的支持是推动房地产投资信托基金发展的基础 |
| 二、构建REITs的重要前提是基础资产的质量 |
| 三、公募REITs的发行将促进我国REITs市场的发展 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 在读期间的研究成果 |
（9）房地产投资信托基金融资发展现状研究 ——以H房地产集团邹城项目为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究的背景及意义 |
| 1.1.1 研究的背景 |
| 1.1.2 研究的意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国内研究现状 |
| 1.2.2 国外研究现状 |
| 1.3 研究的内容及方法 |
| 1.3.1 研究的内容 |
| 1.3.2 研究的方法 |
| 1.4 研究的框架 |
| 第二章 房地产公司投资信托基金融资概述及理论基础 |
| 2.1 房地产投资信托基金界定 |
| 2.1.1 房地产投资信托基金的定义 |
| 2.1.2 房地产投资信托基金的类型 |
| 2.1.3 房地产投资信托基金的特点 |
| 2.2 房地产信托基金融资研究理论基础 |
| 2.2.1 旧资本结构理论 |
| 2.2.2 新资本结构理论 |
| 2.2.3 我国房地产公司投资信托基金融资的原则 |
| 第三章 我国房地产投资信托基金融资的现状及问题 |
| 3.1 我国房地产投资信托基金融资的现状 |
| 3.1.1 房地产投资信托基金资金来源 |
| 3.1.2 房地产投资信托基金发展趋势 |
| 3.2 我国房地产投资信托基金融资的问题 |
| 3.2.1 金融市场的不成熟 |
| 3.2.2 投资回报缺乏保障 |
| 3.2.3 房地产行业财务管理水平较低 |
| 3.2.4 法律与制度的不完善 |
| 3.3 我国房地产投资信托基金的模式 |
| 3.3.1 信托计划模式 |
| 3.3.2 房地产上市公司模式 |
| 3.3.3 封闭产业基金模式 |
| 第四章 房地产公司投资信托基金融资典型案例——以H房地产公司为例 |
| 4.1 H房地产集团融资概述 |
| 4.1.1 H房地产集团简介 |
| 4.1.2 H房地产集团传统融资概况 |
| 4.2 H房地产投资信托基金融资的现状 |
| 4.2.1 H房地产投资信托基金融资的模式分析 |
| 4.2.2 H房地产投资信托基金融资收益评价 |
| 4.2.3 H房地产投资信托基金的效果分析 |
| 4.3 H房地产投资信托基金融资模式SWOT分析 |
| 4.3.1 优势分析 |
| 4.3.2 劣势分析 |
| 4.3.3 机会分析 |
| 4.3.4 威胁分析 |
| 4.4 H房地产投资信托基金融资存在的问题 |
| 4.4.1 投资信托基金融资发展缓慢 |
| 4.4.2 投资信托基金融资存在风险 |
| 4.4.3 投资信托基金融资产品单一 |
| 4.4.4 缺乏专业的投资信托人员 |
| 4.4.5 投资信托基金融资法律不健全 |
| 第五章 我国房地产公司投资信托基金融资对策 |
| 5.1 推进房地产投资信托基金健康发展 |
| 5.2 发展房地产投资信托基金退出机制 |
| 5.2.1 按约定回购收益权 |
| 5.2.2 转让特定资产收益权 |
| 5.2.3 退出机制补充措施 |
| 5.3 创新房地产投资信托基金融资产品 |
| 5.3.1 注重创新研究财产信托 |
| 5.3.2 要增加信托产品的多元化 |
| 5.3.3 要提高信托产品的流动性 |
| 5.4 提升房地产投资信托基金专业管理 |
| 5.4.1 打造优秀专业团队 |
| 5.4.2 提供增值服务获得增值效益 |
| 5.4.3 提高承租人的关注度 |
| 5.5 完善房地产投资信托基金法律法规 |
| 5.5.1 完善税收激励制度 |
| 5.5.2 完善房地产投资信托基金退出制度 |
| 5.5.3 完善房地产投资信托基金基本法规 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）房地产信托融资应用研究 ——以D信托计划为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题背景与意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 国外研究现状 |
| 1.2.2 国内研究现状 |
| 1.3 研究内容与思路 |
| 1.4 研究方法与创新之处 |
| 2 房地产信托融资概述 |
| 2.1 房地产信托融资的基本原理 |
| 2.1.1 房地产信托的概念 |
| 2.1.2 房地产信托的关系主体 |
| 2.1.3 房地产信托的作用 |
| 2.2 房地产信托融资的模式 |
| 2.2.1 贷款型信托 |
| 2.2.2 权益型信托 |
| 2.2.3 混合型信托 |
| 2.3 房地产信托融资的特点与优势 |
| 2.3.1 房地产信托融资的特点 |
| 2.3.2 房地产信托融资的优势 |
| 2.4 我国房地产信托融资发展现状 |
| 3 D房地产信托计划案例介绍 |
| 3.1 D信托计划基本情况 |
| 3.1.1 市场参与方 |
| 3.1.2 交易概述及交易结构 |
| 3.1.3 信用增级方式 |
| 3.2 用款项目情况 |
| 3.2.1 项目定位及项目规划 |
| 3.2.2 目标成本 |
| 3.2.3 销售测算 |
| 3.3 担保人情况 |
| 3.3.1 公司背景及行业地位 |
| 3.3.2 在建在售项目汇总 |
| 3.4 本章小结 |
| 4 D信托计划面临的融资风险及原因分析 |
| 4.1 融资人X置业现存债务分析 |
| 4.1.1 X置业对外融资及担保情况 |
| 4.1.2 X置业财务困境分析 |
| 4.2 紧缩调控政策下X置业违约风险 |
| 4.2.1 房地产信托违约的市场环境 |
| 4.2.2 房地产信托违约的原因 |
| 5 应对D房地产信托融资风险的主要措施 |
| 5.1 化解X置业现存债务清偿压力的做法 |
| 5.1.1 收购X置业不良债权并进行债务重组 |
| 5.1.2 在D信托计划交易结构中加入财产权信托 |
| 5.2 管理X置业贷后违约风险的主要做法 |
| 5.2.1 X置业逾期还款风险防范措施 |
| 5.2.2 资金管理风险防范措施 |
| 5.3 提升担保人A地产偿债能力 |
| 5.3.1 A地产财务情况分析 |
| 5.3.2 A地产最新融资情况分析 |
| 5.4 为D信托计划设置优质抵押资产 |
| 5.4.1 抵押人X置业基本情况 |
| 5.4.2 抵押物价值分析 |
| 6 案例启示与建议 |
| 6.1 D信托计划的成功之处与不足 |
| 6.1.1 D房地产信托案例的成功之处 |
| 6.1.2 D房地产信托案例的不足 |
| 6.2 促进房地产信托融资应用的一般性方法 |
| 6.3 推动我国房地产信托融资发展的建议 |
| 6.3.1 建立健全严格的信托法律制度体系 |
| 6.3.2 发展和完善信托产品交易市场 |
| 6.3.3 加强房地产信托投资者培育 |
| 6.3.4 完善房地产信托人才培养机制 |
| 7 结论 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| A学位论文数据集 |
| 致谢 |
四、信托公司参与房地产投资的有效途径（论文参考文献）
- [1]中国资产证券化产品比较研究 ——基于产品适用性、安全性、流动性、盈利性的对比[D]. 孙汉康. 河北大学, 2020(02)
- [2]长租公寓REITs融资组织效率研究[D]. 刘伟. 中国矿业大学, 2020(01)
- [3]大鹏房地产公司山水湖项目信托融资运管研究[D]. 高阳. 兰州大学, 2020(01)
- [4]房地产投资信托基金风险管理研究[D]. 范宇鸿. 贵州财经大学, 2019(05)
- [5]基于AHP的A信托公司房地产投资的综合评价指标研究[D]. 陈韵竹. 电子科技大学, 2019(04)
- [6]基于综合评分法的房地产信托项目风险评估模型研究[D]. 郑必成. 厦门大学, 2019(02)
- [7]我国REITs公开发行的法律载体研究[D]. 黄梦立. 华东政法大学, 2019(02)
- [8]房地产投资信托基金融资效果研究 ——以万科房地产为例[D]. 郭志得. 云南财经大学, 2019(02)
- [9]房地产投资信托基金融资发展现状研究 ——以H房地产集团邹城项目为例[D]. 张圻. 内蒙古财经大学, 2019(03)
- [10]房地产信托融资应用研究 ——以D信托计划为例[D]. 苏昱. 重庆大学, 2019(12)
标签：房地产投资论文; 房地产投资信托基金论文; 信托公司论文; 房地产金融论文; 融资风险论文;